תמה התמ"א... ומה עכשיו?
יש אלטרנטיבה לתמ"א 38, כל כך פשוט!

בשנים האחרונות דובר רבות על הבעייתיות של פרוייקטי תמ”א 38, לרבות המיקוד בבניין בלבד והיעדר תרומה להתחדשות העירונית כמכלול. לאחרונה התבשרנו על ביטול תמ”א 38.

גם כרגע, הרבה עיריות מתנגדות לתמ”א 38 וקבעו מדיניות הממזערת את הסיכוי לקבל היתר בפרויקטים מכח תמ”א 38.

ומה עם הדיירים אשר רוצים להוסיף מרפסת, להוסיף ממ”ד, לחדש את מראה הבניין, להוסיף מעלית ולחזק את הבניין? איך הם יכולים לממש את משאלתם הלגיטימית לשפר את איכות החיים שלהם?

לרשות דיירים אלו ניצבת אלטרנטיבה פשוטה וזמינה: הוספת מרפסת וממ”ד, אותם ניתן לשלב גם עם הוספת מעלית וחידוש חזית הבניין, בהתאם לשיקול דעתם, בתשלום.

אומנם הדיירים אכן מממנים מכיסם את עלות הבניה, אך העלות סבירה, במחיר שרוב המשפחות יכולות לעמוד בו, ולצד זה הם זוכים לעלית ערך הדירה שלהם פי 2 עד פי 3 מעלות ההשקעה.

בזכות עלית ערך זו, הבנקים מעמידים כיום לרשות דיירי בניינים אלו פתרונות מימון בתנאים אטרקטיביים לטובת השקעה בהוספת מרפסת, ממ”ד, מעלית ושיפוץ החזיתות.

בפרוייקטים מכח תמ”א 38 היזם מוסיף עוד דירות לבניין והצפיפות בבניין ובחניה עולה. הבניה נמשכת כשנתיים ואף יותר והרבה דיירים נרתעים מהתהליך הארוך, מהבלגן ומהגדלת הצפיפות בבניין. בפרויקט של הוספת מרפסת, ממ”ד, וכו’ הצפיפות לא גדלה, האוירה בבניין נשמרת במסגרת הקיימת ללא שינוי, הבניה נמשכת מספר חודשים בלבד, ללא צורך לעבור דירה במהלך הבניה.

בפרויקט מכח תמ”א 38 קבלת ההסכמות מהדיירים וחתימת ההסכם עם היזם הוא תהליך מורכב משפטית. הפרויקט מורכב גם רגולטורית עד לקבלת ההיתר מהעיריה. לכן התהליך נמשך מספר שנים עד שמגיעים בכלל להתחלת הבניה וזוכים סוף סוף להגיע לתוצאה של שדרוג איכות החיים.

ברוב המקרים, במהלך פרויקט תמ”א 38 היזם הוא שמוביל את הפרויקט, הוא שקובע את אופי התכנון, איכות התכנון, הוא זה שבוחר את הקבלן והוא מחליט מהן התוספות שיציע לדיירים בהתאם לכדאיות הכלכלית שלו, ולא תמיד הוא יבחר למקסם את הזכויות ולהוסיף גם מרפסת וגם ממ”ד. לעומת זה, בפרויקט של הוספת מרפסות וממ”דים ביוזמת הדיירים, הם אלו השולטים בתהליך ומובילים אותו, הם בוחרים את הקבלן כרצונם ומעורבים בכל החלטה בתכנון, במשותף עם הקבלן.

בתהליך של תמ”א 38 היזם והדיירים מצויים בחוסר וודאות מהי תוספת הזכויות שבסופו של דבר העיריה תאשר בהיתר. במהלך של הוספת מרפסות וממ”דים הזכויות ברורות וידועות מראש, יש וודאות מהן התוספות שניתן לבנות ותהליך הוצאת ההיתר פשוט וקצר, נמשך עד כשנה.

יותר מכל, לא בכל בניין יש זכות לבנות מכח תמ”א 38, לדוגמא, בבניינים שתוכננו לאחר שנת 1980 אין זכות ליישם פרוייקט מכח תמ”א 38. לצד זה, לא בכל בניין ניתן ליישם פרויקט של פינוי בינוי בסביבתם. עם זאת, לדיירי בניינים אלו בהחלט יש זכות להוסיף ממ”ד ומרפסת, להוסיף מעלית, לחזק את הבניין שלהם ולשפר את מראהו.

חשוב להדגיש שגם כאשר מוסיפים ממ”ד ומרפסות המבנה של היסודות והקונסטרוקציה החדשים, אשר מתוכננים לפי התקן העדכני ביותר, מחזקים את הבניין ואת עמידותו בפני רעידות אדמה.

לסיכום, בפתחה של שנת 2021 ולקראת ביטול תמ”א 38, אנו מתבשרים שקיימת אלטרנטיבה פשוטה וזמינה לתמ”א 38, והיא יוזמה של הוספת מרפסות וממ”דים אותה ניתן לשלב עם הוספת מעלית ושיפוץ חזית הבניין, בתשלום. היתרונות לכך רבים, ובדרך זה דיירים יכולים להגשים את חלומם לקפה על המרפסת, לחדר נוסף ומוגן, והעיקר – לזכות באיכות חיים טובה יותר.

על הכותב:

כותב המאמר הוא רוני דפן, מנכ”ל חברת ‘דפן רוני בניה ויזמות בע”מ’, היוזמת ובונה פרויקטים של התחדשות עירונית, תמ”א 38 וכן פרויקטים של תוספת מרפסות, ממ”דים, מעליות וחידוש חזיתות של בניינים משותפים.

אם גם אתם מעוניינים לשדרג את הבניין שלכם,
השאירו פרטים ונחזור אליכם:

נגישות
גלילה למעלה